Venezuela

El alquiler y la venta de viviendas usadas requieren una correcta valorización del inmueble

No podemos calcar los métodos del mercado del Norte

Luis Alberto Matos

23/08/2011

Opinión

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“La acción social en materia de vivienda deberá asegurar a los habitantes la posesión de una vivienda adecuada, higiénica y económica.”

Juan Domingo Perón

Cuando profundizamos el análisis de los mercados, observamos que la vivienda es un producto heterogéneo, un bien estático en el tiempo, con atributos físicos, funcionales y geográficos que la hace única y muy particular, pudiendo al mismo tiempo ser consumo, inversión y ambas cosas.

La vivienda influye en las políticas monetarias y estas a su vez retroalimentan los valores ofertados en el mercado de viviendas. Generan una demanda agregada adicional, que nó necesariamente exista en la realidad.

Amplia bibliografía encontramos sobre los métodos para construir índices que permitan evaluar viviendas. Sólo en la red y con una búsqueda sencilla, encontramos más de 150 artículos recientes. Es un tema actual de interés planetario; en todas partes del mundo se escribe al respecto. Y da tristeza, aunque ya no asombra en absoluto, que alguna prensa aquí luzca bastante más a la derecha que algunos conocidos medios del Norte tradicionalmente conservadores. ¡Pena ajena! “que les dirían desde allí”.

E incluso en nuestra misma región, desde la hermana y vecina nación, Julio Escobar Pets, al analizar las técnicas utilizadas en los procesos de construcción de índices de precios de vivienda y señalar la importancia de una correcta y adecuada medición de los precios de las viviendas usadas, nos dice que “en Colombia, el 20% promedio del consumo de los colombianos se gasta en vivienda, más muebles y enseres”.

En Venezuela, el mercado aspira más del 20% y no del monto destinado a los consumos sino de todo el ingreso familiar, sin incluir muebles ni enseres.

Allá, continúa el vecino, “se preocupan por identificar las burbujas especulativas en el mercado inmobiliario”. Aquí no se le dá importancia al asunto; aún más: no se cree que exista y se insiste en no publicitarlo.

No hay consenso internacional que pueda aplicarse apropiadamente en Venezuela. Por ejemplo: en Finlandia los índices de precios de viviendas se basan en precios hedónicos, pero allá existe mayor disponibilidad de información. En Estados Unidos es el único sitio donde funciona bien el sistema de ventas repetidas. Pero ese un mercado totalmente distinto.

En Latinoamérica, salvo ensayos experimentales en Argentina, nos basamos en costos promedios de materiales y construcción, como si estuviéramos haciendo una vivienda nueva. Pero eso nos coloca en las especulativas manos de quienes nos hacen las burbujas.

Aquí no hay historia, ni les interesa que exista. Según Escobar: “en Venezuela, para vender una vivienda usada, la miden como si estuvieran haciéndola nuevecita”. ¡No caigamos en esa trampa!

Ventas repetidas

El método denominado “ventas repetidas”, en base a precios de viviendas vendidas más de una vez en determinado período, afecta sólo a un grupo: a quienes tienen una o algunas pocas viviendas adicionales, que deciden venderlas o incluso alquilarlas, como un ingreso familiar o personal; nó como su ingreso principal.

No es igual, ni puede ser utilizado con eficacia, cuando se trata de inmuebles tipo edificios exclusivos para alquiler, de un solo propietario, donde impera el negocio como industria o empresa.

Las contribuciones marginales al valor de la propiedad, en aquellos casos, no son similares. Resultan mucho más especulativas, que en el caso de edificios para alquiler, y en consecuencia sujetas a mayor especulación y riesgo.

Cabe recordar además que este método fue diseñado, utilizado y divulgado por Freddie Mac y Fannie Mae, corporaciones del mercado hipotecario norteamericano, famosas durante la crisis de hace dos años por acusaciones de desvío monetario hacia rutas políticas y pérdidas a los ciudadanos de esa nación por más de 150 mil millones de dólares.

Se utiliza en viviendas nuevas, pero también para cálculos de índices de precios de automóviles y computadoras, cosas totalmente opuestas, en duración, vigencia, riesgo y rentabilidad, a casas y apartamentos, especialmente aquellas que ya fueron habitadas.

Modelos hedónicos

Con el propósito de evaluar precios de viviendas, Steven Petersen y Albert B. Flanagan analizaron –en 2009- un método matricial aplicado a predicciones de ventas, basado en un complejo modelo no linear, con fórmulas matemáticas y principios de econometría. Utilizaron una muestra de 46.467 propiedades residenciales vendidas en Norteamérica entre 1999 y 2005.

Los autores señalan que, “para venta de viviendas usadas, nó deben aplicarse métodos lineales”. La proporción directa, como método de cálculo en alguna de sus variables, es inconsistente con edificaciones ya utilizadas. Consideran además que ese mercado no tiene datos suficientes.

Si no sirve allá, donde cuentan con cifras estadísticas más ajustadas y los volúmenes son mucho mayores (diez veces la población y más de 40 veces las viviendas), nos preguntamos: ¿cómo podemos aceptar entonces que, en este mercado nuestro, nos quieran imponer costos y precios producto de simples operaciones aritméticas, trasladando relaciones y valores desde cualquier sitio a estos espacios totalmente diferentes?

Este método no es aplicable aquí, pero nos sirve para denunciar el cálculo directo que pretende utilizar en Venezuela el latifundista urbano. Cualquier precio, basado en tales formatos, será totalmente inexacto. De hecho, en materia de viviendas aquí no hay cálculo sino estimaciones unilaterales realizadas por el mercado neoliberal.

La vivienda requiere la mayor exactitud posible en la predicción del valor, especialmente si es usada o construida con cierta anterioridad. Thomas G. Thibodeau, profesor de la Universidad Metodista del Sur, localizada en Dallas (Texas, Estados Unidos), considera que la mayor exactitud en la predicción estadística de los precios de las viviendas está en función de los siguientes factores:

- el procedimiento utilizado para desagregar las transacciones del modelo,

- la técnica econométrica utilizada para calcular los parámetros del modelo de precios de viviendas y

- las características propias del mercado local de viviendas donde se aplique el modelo, es decir:

o tamaño de la vivienda,

o edad de la vivienda,

o homogeneidad con el vecindario en términos de tamaño y

o tazas de movimiento del vecindario.

Thibodeau se queja de que, a pesar de utilizar por más de 30 años métodos hedónicos, con complejas matrices econométricas para el cálculo de las viviendas unifamiliares, los dueños y quienes manejan el mercado de ventas, unilateralmente, decidan subir los precios sólo porque agregaron un baño o dividieron un cuarto.

Viviendas en arrendamiento

Scott Susin, profesor de la Universidad de Nueva York, en su artículo “Alquileres subsidiados y el precio de la vivienda para familias de bajos recursos”, establece y demuestra que los alquileres de renta protegida, concebidos para las familias de menores ingresos y ayudados por los llamados ‘vouchers’ (similares a nuestros ‘cesta tickets’), fueron elevados unilateralmente por los arrendadores en perjuicio de los inquilinos y burlando sus propias Leyes.

En determinado período parcial, de la última década del Siglo XX, calcula Susin que esas rentas, supuestamente protegidas, se incrementaron en más de 8.200 millones de dólares mientras los beneficiarios de los ‘vouchers’ sólo recibieron 5.800 millones de dólares, resultando así en una pérdida neta superior a 2.400 millones de dólares para esas familias de menores recursos.

Un recordatorio muy importante, que parece ser olvidado a propósito en Venezuela (y que es muy irónico nos lo recuerden desde la capital del neoliberalismo capitalista) es que los inmuebles, y muy especialmente aquellos utilizados para viviendas, tienen un baja elasticidad en la relación ingreso renta.

En nuestra Patria, el “mercado local” y sus propagandas en la prensa escrita hacen creer todo lo contrario a la ciudadanía. Nos quieren convencer de que los precios de venta y alquileres de vivienda deben subir como cualquier otro artículo de consumo corriente.

Cuando hablamos de arrendamiento, pudiera surgir el erróneo concepto de considerar la compra de la vivienda como sólo una inversión.

Myung Woon Kim, en una extensa disertación realizada en el año 2007, al optar por un Doctorado sobre la “Construcción de Índices de Precios de Vivienda”, nos alerta que el pago de la vivienda, sea compra, cancelación de cuotas, hipoteca o mantenimiento, es erráticamente considerado como sólo una inversión.

En su opinión, el ciudadano promedio no parece darse cuenta, o no quiere hacerlo, de que la vivienda es un consumo. Asegura que “buena parte de ese gasto no regresa más nunca a las arcas de ese individuo”.

Áreas metropolitanas

En su artículo “Evolución de los precios de las viviendas en Chile”, Paulo Cox y Eric Parrado, tras analizar el crecimiento en los últimos años del mercado inmobiliario “para casi todos los países desarrollados” concluyen que “los precios de las viviendas han crecido considerablemente más rápido que los ingresos personales y las rentas”.

Destacan además que, en la capital Santiago de Chile, “los precios son más dinámicos que en los Departamentos”.

Por su parte los argentinos Arturo Gil Moore, Mariano Selvaggi y Joaquín Caminos, en su “Elaboración de Índices de Precios de Propiedades”, enfocan la medición de la evolución de los precios de las propiedades en un área específica: Gran Mendoza, en base a una metodología elaborada para la evaluación de inmuebles.

Gran Mendoza es una zona del interior de Argentina, compuesta por el crecimiento de Mendoza hacia espacios donde se han construido básicamente viviendas unifamiliares para personas de mayor capacidad adquisitiva.

El sistema de cálculo, aunque correcto para la zona, no es de fácil aplicabilidad en Venezuela por la reiterada ausencia de datos y diferencias de entorno humano y económico.

Sin embargo a largo plazo, si se cumplieran los métodos neutrales de recolección de data, pudiera ser aplicable a zonas como el Norte de Maracaibo, los espacios clase media de la Costa Oriental del Lago y las zonas de mayor valor de inmuebles en Valencia, Puerto La Cruz y Margarita.

Aquí también crecen los precios mucho más rápido en Caracas que en el interior. El mercado trata de elevarlos con su conocida manipulación de la “oferta y demanda” que incluye calificar como “ciudad en crecimiento” a aquél sitio donde los ingresos promedios suban lo suficiente como para aumentar el valor de la vivienda acudiendo al ego local.

Depreciación y mantenimiento

En algunos aspirantes a propietarios de inmuebles pareciera haber sido implantada en el hipotálamo, esa compleja zona craneal importante para funciones psíquicas, biológicas, metabólicas y psicomotoras, la idea de que el valor de su futuro apartamento crecerá por sí sólo “ab infinitum”.

Más aún, la idea de su mantenimiento no ha sido concebida y su depreciación raya en lo absurdo.

El analista sueco Mats Wilhelmsson nos asegura que “la depreciación de los inmuebles destinados a vivienda guarda estrecha relación con el mantenimiento de sus diferentes áreas”. Enfatiza “la depreciación por drenajes, conexiones externas de acceso a electricidad, cocina, pasillos internos, áreas externas y acceso a la vivienda” y destaca como “se incrementa la depreciación según se haya aumentado el nivel del tráfico vehicular en la zona”.

Sus fórmulas para la evaluación de una vivienda usada requieren un mínimo de 21 datos, incluyendo existencia y estado del estacionamiento, calefacción general del edificio, acceso a televisión por cable, sauna, piscina, vista al mar, cantidad de dormitorios, tamaño del área y los ya mencionados: drenajes y electricidad.

Balcones, colchonetas y literas

Destaca Scott Susin, en su artículo antes citado, algunas consideraciones para el inquilino de menores recursos que por increíble que esto pudiera parecer, lucen más ventajosas que las nuestras.

Por ejemplo, en Nueva York:

- Una vivienda establecida para alquiler de las clases populares no puede venderse ni utilizarse a otros fines, y su demolición tiene que ser autorizada por el Estado.

- Una vivienda establecida como alquiler unifamiliar, no puede convertirse en alquiler multifamiliar.

o En consecuencia, no pueden subarrendarse espacios internos.

Kwong Wing Chau, Siu Kei Wong and Chung Yim Yiu escribieron sobre el valor adicional que representa, para un apartamento en Hong Kong, la construcción de un balcón. Señalan que “el balcón es percibido como área verde en los edificios residenciales, tiene efectos de securidad, vista, aire, contaminación y representa además un espacio adicional para vivienda”.

En Caracas, Mérida y Valencia, ciudades venezolanas de alta concentración universitaria, el balcón no sólo es candidato a dormitorio adicional; llega incluso a arrendarse por separado a un nuevo inquilino.

Aquí es común la colchoneta, el cuartico compartido, el alquiler sin derecho a cocina, la renta sólo para venir a dormir y la cama con dos inquilinos: uno diurno y otro nocturno. ¿Parque Central?.

Maglene me asegura haber visto, en un apartamento en Caracas, una amplia habitación donde se alineaban, cual fila india, ocho literas para 16 estudiantes de la UCV.

La vivienda es un derecho natural. La construcción debo pagarla. Pero la tierra donde se asientan no puede pertenecer a manos privadas. Esa es de todos.

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luisalbertojaquematos@gmail.com

https://www.alainet.org/en/node/152050